Vystěhováním to nekončí: Jak efektivně vymáhat dlužné nájemné a škody na bytě?
Pronájem bytu může být skvělý zdroj příjmů, ale nese s sebou i značná rizika. Každý pronajímatel má starosti z toho, že narazí na problémového nájemce. A bohužel, noční můry se někdy stávají realitou. Neplatiči a nespolehliví nájemníci mohou zanechat za sebou spoušť, jejíž řešení stojí desítky až stovky tisíc korun a nespočet hodin času. Chcete-li se dozvědět více o tom, jak rozpoznat a odradit neplatiče, navštivte Jak (ne)poznáte neplatiče a jak ho odradit.
Nejhorší scénáře: Když nájemce zmizí
Představte si, že vám nájemce přestane platit. Nejprve jeden měsíc, pak druhý. Přestane komunikovat, nebere telefony, nereaguje na e-maily. To jsou typické znaky neplatiče. Vaše problémy ale eskalují ve chvíli, kdy se rozhodnete situaci řešit.
Mezi nejhorší scénáře, které mohou nastat, patří:
- Byt plný dluhů a škod: Nájemce po několika měsících neplacení zmizí. Po složitém a legálním vstupu do bytu zjistíte, že je nemovitost v katastrofálním stavu. Jde o úmyslné poškození bytu: díry ve zdech, vytrhaná kuchyňská linka, zničené podlahy, rozbitá okna a všude plíseň a odpadky. Kauce nepokryje ani zlomek nákladů na opravu.
- “Mrtvý brouk” s exekucemi: Nájemce sice v bytě bydlí, ale neplatí. Zjistíte, že je v insolvenci nebo na něj byla uvalena exekuce. I když mu dáte platnou výpověď, odmítá se odstěhovat. Čeká vás zdlouhavý soudní proces o vyklizení bytu, přičemž dluh na nájemném každým dnem narůstá. Pro více informací o právním postupu se podívejte na Právní průvodce: Jak legálně vystěhovat neplatiče krok za krokem.
- Zmizení “beze stopy”: Nájemce se doslova vypaří. V bytě zanechá své osobní věci, ale klíče nevrátí. Vy nevíte, zda se vrátí, a legálně se nemůžete jeho věcí jen tak zbavit. Mezitím vám dluží za několik měsíců a vy nemůžete byt znovu pronajmout.
Výpověď je jen začátek
Mnoho pronajímatelů se mylně domnívá, že úspěšným vystěhováním nájemce (ať už dobrovolným, nebo soudním) jejich starosti končí. Opak je pravdou. V ruce vám sice zůstane prázdný byt (často poškozený), ale také dluh. Nyní začíná druhá, často ještě složitější fáze: vymáhání peněz.
Prvním krokem je samozřejmě započtení kauce. Ta ale ve výše zmíněných případech zdaleka nestačí. Co dál?
Jak legálně vymáhat dlužné nájemné a škody?
Cesta k získání vašich peněz zpět je právně náročná, ale ne nemožná. Připravte se na běh na dlouhou trať.
1. Důkladná dokumentace a předžalobní výzva
Základem úspěchu je mít vše perfektně zdokumentováno.
- Detailní předávací protokol z počátku nájmu (ideálně s fotodokumentací). Více o tom, co má protokol obsahovat, naleznete zde: Proč mít předávací protokol k bytu a co má obsahovat.
- Fotodokumentace stavu bytu po odchodu nájemce (ideálně se svědky nebo notářským zápisem).
- Faktury a účtenky za veškeré opravy poškození bytu.
- Komunikace s nájemcem prokazující jeho dluh (e-maily, SMS, výzvy k platbě).
S těmito podklady sepište a odešlete dlužníkovi tzv. předžalobní výzvu. Jedná se o poslední formální pokus o smírné řešení, kde přesně vyčíslíte dluh (nájemné, služby, náklady na opravy) a stanovíte lhůtu k zaplacení.
2. Elektronický platební rozkaz
Pokud dlužník na výzvu nereaguje, nemusíte hned podávat klasickou žalobu. Efektivnější a rychlejší cestou je podání návrhu na vydání elektronického platebního rozkazu.
- Podává se k soudu elektronicky.
- Soudní poplatek je nižší než u klasické žaloby.
- Pokud soud shledá váš nárok oprávněným (na základě doložených důkazů), vydá platební rozkaz.
- Pokud si jej dlužník převezme a do 15 dnů nepodá odpor, platební rozkaz nabývá právní moci a stává se tzv. exekučním titulem.
Problémy nastávají, pokud se dlužníkovi nedaří doručit (je na neznámé adrese) nebo pokud podá odpor. V takovém případě soud platební rozkaz zruší a nařídí klasické soudní řízení (žalobu).
3. Žaloba a soudní řízení
Toto je zdlouhavá a nákladná cesta. Budete muset u soudu prokázat celý svůj nárok – existenci dluhu na nájemném i výši škody. Právě zde je klíčová vaše dokumentace z kroku 1. Bez faktur za opravy nebo bez předávacího protokolu bude prokazování výše škody téměř nemožné.
4. Exekuce: Finální fáze
Pokud u soudu uspějete (ať už přes platební rozkaz, nebo rozsudek), získáte exekuční titul. Ani to ale neznamená, že máte peníze v kapse. Dlužník často nezaplatí dobrovolně.
Musíte se obrátit na soudního exekutora. Ten zahájí exekuci a pokusí se peníze vymoci. Může zabavit peníze na účtu, srážet ze mzdy nebo v krajním případě zabavit a prodat majetek dlužníka. Pro usnadnění vyklizení bytu si můžete přečíst o Doložce o přímé vykonatelnosti k vyklizení bytu.
Bohužel, pokud je dlužník “profesionální” neplatič, je často v insolvenci, oficiálně nic nevlastní a nepracuje. V takovém případě je šance na vymožení peněz velmi malá a vám zbydou jen oči pro pláč a další náklady za marnou exekuci.
Závěr
Rizika spojená s pronájmem jsou vysoká. Vystěhování neplatiče je často jen začátkem dlouhého boje o peníze. Základem úspěchu je prevence (důkladný výběr nájemce, kvalitní smlouva, vysoká kauce) a v případě problému pak naprosto precizní dokumentace a rychlý právní postup.