Jak (ne)poznáte neplatiče a jak ho odradit

Pronájem nemovitosti může být skvělý zdroj pasivního příjmu, ale také noční můra plná starostí. Rozdíl mezi těmito dvěma scénáři často leží v jediném rozhodnutí: ve výběru nájemce. Každý pronajímatel sní o tom ideálním – takovém, který platí včas, o byt se stará a komunikuje. Realita však často přináší problémy, z nichž největší představují neplatiči nájemného. Jak tedy poznat rizikového zájemce a jak ho odradit dříve, než vám způsobí finanční a právní peklo spojené s vystěhováním?

Klíčové indikátory, že se může jednat o neplatiče nájemného

Profesionální neplatiči jsou často mistři manipulace. Vědí, jak působit sympaticky a důvěryhodně. Přesto existuje několik varovných signálů, které byste nikdy neměli ignorovat.

1. Extrémní tlak na rychlost pronájmu

“Byt beru, chci se stěhovat zítra. Tady máte hotovost na tři měsíce.” Zní to lákavě, ale často je to past. Proč tak spěchá? Je možné, že ho právě odněkud vyhazují. Často nabízí platbu v hotovosti, aby se vyhnul jakékoliv papírové stopě, a doufá, že v rychlosti přeskočíte prověřování.

2. Nejasná historie bydlení a zaměstnání nájemníka

Ptejte se na reference od předchozích pronajímatelů. Pokud zájemce mlží, nemůže si “vzpomenout” na kontakt nebo mluví jen v negativech o minulém majiteli, je to varovný signál. Stejně tak si ověřte jeho zaměstnání. Požádejte o pracovní smlouvu nebo výplatní pásky. Nestabilní příjem nebo čerstvé zaměstnání ve zkušební době je vždy riziko.

3. Problémy s doložením dokladů od nájemníka

Toto je největší “červená vlajka”. Zájemce, který nemá problém, vám ochotně poskytne občanský průkaz k nahlédnutí a souhlasí s prověřením. Ten, kdo se zdráhá, svaluje to na GDPR nebo “nedůvěru”, má pravděpodobně co skrývat.

4. Příliš mnoho stížností a vyjednávání ze strany budoucího nájemníka

Už na prohlídce kritizuje každý detail a snaží se usmlouvat cenu, kauci nebo podmínky smlouvy? Takový člověk bude pravděpodobně hledat záminky, proč později nezaplatit plnou částku. “Kapal kohoutek, takže vám tento měsíc posílám o dva tisíce méně.”

Jak neplatiče odradit: Síla profesionality a podnájemní smlouvy

Nejlepší obranou je profesionální a neprůstřelný proces. Neplatič hledá snadnou oběť – amatérského pronajímatele, který spoléhá na “dobrý pocit” a smlouvu staženou z internetu.

1. Důkladné prověření nájemníka je základ

Vždy trvejte na důkladném prověření. Požádejte o souhlas s nahlédnutím do veřejných registrů. Neplatiče okamžitě odradí, když ví, že se chystáte prověřit:

• Insolvenční rejstřík (isir.justice.cz): Zjistíte, zda není v osobním bankrotu.
• Centrální evidenci exekucí (ceecr.cz): Odhalíte, zda má aktivní exekuce.
• Databáze neplatných dokladů: Ověříte platnost OP.

2. Kauce ve výši tří nájmů

Zákon umožňuje požadovat kauci (jistotu) až ve výši trojnásobku měsíčního nájemného. Trvejte na ní. Kdo nedokáže dát dohromady kauci, pravděpodobně bude mít problém i s placením nájmu.

3. “Strašák” jménem podnájemní smlouva

Toto je klíčový nástroj, proč se vám profesionální neplatiči vyhnou obloukem. Většina pronajímatelů používá standardní nájemní smlouvu (dle § 2201 Občanského zákoníku). Ta poskytuje nájemci extrémně silnou ochranu. Dostat z bytu neplatiče s nájemní smlouvou je otázka mnoha měsíců, soudů a desetitisícových nákladů na právníky. Výpověď je složitá a proces vystěhování zdlouhavý.

Oproti tomu podnájemní smlouva (dle § 2274) je pro pronajímatele mnohem bezpečnější. Přečtěte si o výhodách podnájemní smlouvy.

Proč podnájemní smlouva neplatiče odradí?

• Snadnější ukončení: Podnájemní vztah je ze své podstaty slabší. Často je vázán na existenci hlavní nájemní smlouvy. Co je ale nejdůležitější, podnájem lze (pokud je to ve smlouvě sjednáno) ukončit výpovědí bez udání důvodu.
• Žádná ochrana při skončení: Na podnájemce se nevztahuje silná ochrana při skončení nájmu, jako je například povinnost pronajímatele zajistit náhradní bydlení (což sice u nájmu už také neplatí tak striktně, ale podnájem je v tomto ohledu ještě jednodušší).
• Vědí, že nemají šanci: Profesionální neplatiči přesně znají svá “práva” a ochranu, kterou jim dává nájemní smlouva. Když uvidí k podpisu smlouvu podnájemní, vědí, že jejich obvyklá taktika “přestanu platit a budu tu rok bydlet zadarmo, než mě vystěhují” selže. Vědí, že je majitel dostane z bytu rychleji a efektivněji.

Častá chyba? Majitel nemovitosti (fyzická osoba) pronajme byt své vlastní firmě (např. s.r.o.) na základě nájemní smlouvy. Tato firma pak byt dále podnajme koncovému zájemci na základě podnájemní smlouvy. Toto schéma je dle Nejvyššího soudu neplatné a daná podnájemní smlouva se považuje za nájemní. Byt je lepší pronajmout specializované společnosti a ta už může podnájemní smlouvu plně využít.

Analýza: Proč přibývá neplatičů nájemného a jak na to reaguje trh s bydlením?

Závěr

Najít ideálního nájemce je zčásti o štěstí, ale z velké části o přípravě a profesionalitě. Nespoléhejte na pocity. Vytvořte si neprůstřelný systém prověřování a používejte právní nástroje, které chrání především vás a vaši nemovitost. Investice do profesionálního procesu na začátku vám ušetří obrovské starosti a problémy v budoucnu. Více informací o tom, jak legálně vystěhovat neplatiče.