Nejčastější problémy s nájemníky: Jak se jim vyhnout a co dělat

Pronájem bytu může být skvělým zdrojem pasivního příjmu, ale také zdrojem značných starostí. Majitelé nemovitostí čelí mnoha rizikům, která mohou proměnit investici v noční můru. Klíčem k úspěchu je prevence, ale i znalost, jak řešit problémy, když už nastanou. Pojďme se podívat na ty nejčastější.

1. Neplatiči nájemného

Toto je bezesporu největší strašák každého pronajímatele. Problém často nezačíná okamžitě, ale postupně. První měsíc se nájemník opozdí o pár dní, druhý měsíc zaplatí jen část. Než se nadějete, dluží vám tři nájmy a vy se ocitáte ve složité situaci.

• Rizika: Finanční ztráta, rostoucí nedoplatek za služby (který musíte hradit vy), stresující a zdlouhavý proces vymáhání.
• Řešení: Klíčová je rychlá reakce. Nečekejte. Jakmile nájemník dluží první nájem, pošlete oficiální písemnou upomínku. Pokud se situace opakuje, je na místě zvážit výpověď z nájmu. Vždy se vyplatí znát přesný právní postup při neplacení nájemného, protože chyby ve formálnostech mohou výpověď zneplatnit. Pro více informací o řešení problémů s neplatiči nájemného navštivte Řešení problémů s neplatiči nájemného. Přečtěte si také Jak (ne)poznáte neplatiče a jak ho odradit.

2. Poškození bytu a vybavení předmětu nájmu

Dalším častým problémem je poškození bytu. Je důležité rozlišovat mezi běžným opotřebením (např. ošoupaná podlaha) a skutečným poškozením (díry ve zdi, rozbité dveře, zničená kuchyňská linka).

• Rizika: Snížení hodnoty nemovitosti, vysoké náklady na opravy, které často přesáhnou výši kauce.
• Řešení: Základem je precizní předávací protokol při nastěhování. Vše detailně popište a hlavně nafoťte. Dokumentujte stav bytu, včetně spotřebičů a nábytku. Při ukončení nájmu máte jasné srovnání.

3. Hluk, stížnosti sousedů a špatné chování nájemníků

Problémy nemusí být jen finanční. Hlučné večírky, hlasitá hudba v noci, nepořádek ve společných prostorách nebo konflikty se sousedy – to vše padá na vaši hlavu.

• Rizika: Špatné vztahy se společenstvím vlastníků (SVJ), neustálé stížnosti, které musíte řešit, a v krajním případě i poškození pověsti vašeho bytu v domě.
• Řešení: Nájemní smlouva by měla obsahovat jasná pravidla chování a odkazovat na domovní řád. Při první stížnosti jednejte s nájemníkem okamžitě a důrazně.

4. Spory o opravy v bytě – kdo vyhraje?

Kdo platí rozbitý kohoutek? Co když přestane fungovat lednice? Spory o opravy v bytě jsou časté.

• Rizika: Hádky o to, kdo je za co zodpovědný, a potenciální zanedbání údržby, které vede k větším škodám.
• Řešení: Občanský zákoník rozděluje opravy na běžnou údržbu (hradí nájemník) a větší opravy (hradí pronajímatel). Nejlepší je mít toto rozdělení jasně specifikované přímo ve smlouvě, abyste předešli dohadům.

5. Výběr nájemce – prevence především

Většině výše uvedených problémů se dá předejít jedinou věcí: pečlivým výběrem nájemce.

• Jak na to: Prověřte si potenciálního zájemce. Chtějte vidět pracovní smlouvu nebo potvrzení o příjmu. Zeptejte se na reference z předchozího bydliště. Základem je prověření v registru exekucí a insolvencí. Nespěchejte. Je lepší mít byt měsíc prázdný než si do něj nastěhovat problémového člověka. Někdy se můžete zeptat, zda má dotyčný někoho, kdo by za něj mohl ručit, i když to není standardní praxí. Pro další tipy, jak vybírat nájemce, navštivte 10 tipů jak vybírat nájemce na byt a Jak si důkladně prověřit budoucího nájemníka a vyhnout se problémům?.

Závěr

Úspěšný pronájem stojí na dvou pilířích: kvalitní nájemní smlouvě a důkladném prověření nájemníka. Tato počáteční investice času vám ušetří nesrovnatelně více peněz a starostí v budoucnu. Buďte připraveni, ale ne zbytečně podezřívaví. Více o nájemní smlouvě najdete zde: Nájemní smlouva: Co v ní nesmí chybět? + VZOR.