Nájemní smlouva jako pevnost: 5 klauzulí, které vás (legálně) ochrání před neplatiči

Nájemník, který přestal hradit nájemné, nereaguje na výzvy a odmítá se vystěhovat. Problémy s neplatiči jsou v Česku bohužel časté a legislativa je v mnoha ohledech (pochopitelně) na straně nájemníka jakožto slabší smluvní strany.

Dostat neplatiče z bytu legální cestou může trvat měsíce i roky a stát vás desítky tisíc korun. Celý proces, jak legálně vystěhovat neplatiče, je plný nástrah a starostí. Rizika jsou obrovská – od finanční ztráty přes zdevastovaný byt až po nekonečné soudní spory.

Základem vaší obrany je neprůstřelná nájemní smlouva. Zatímco kauce (jistota) je standard, existují další, méně obvyklé klauzule, které mohou vaši pozici výrazně posílit. Zde je 5 doložek, které jsou v souladu s českým právem a které byste měli zvážit.

1. Svolení k přímé vykonatelnosti (formou notářského zápisu)

Toto je “zlatý grál” ochrany pronajímatele. Samotná nájemní smlouva k tomu nestačí – musíte s nájemníkem navštívit notáře.

Co to je?

Nájemník u notáře podepíše tzv. notářský zápis se svolením k přímé vykonatelnosti. V tomto dokumentu uzná svůj dluh (povinnost platit nájemné v dané výši) a svolí k tomu, aby byl tento zápis exekučním titulem, pokud přestane platit.

Proč je to klíčové?

Pokud nájemník přestane platit, nemusíte ho žalovat u soudu o dlužné nájemné. Celý zdlouhavý soudní proces, který se může táhnout měsíce, prostě přeskočíte. S tímto dokumentem v ruce jdete rovnou za exekutorem a zahájíte vymáhání. Ušetří vám to obrovské množství času, peněz a starostí. Více o doložce o přímé vykonatelnosti k vyklizení bytu.

Náklady na notáře (v řádu několika tisíc korun) jsou tou nejlepší investicí, kterou můžete udělat. Je však důležité upozornit, že ne všichni notáři jsou ochotni tento typ zápisu sepisovat. Vždy se proto předem informujte u konkrétního notáře, nebo si na internetu vyhledejte notářství, které tuto službu běžně nabízí. Můžete se dohodnout, že náklady uhradíte napůl, nebo je zaplatit celé – vyplatí se to.

2. Smluvní pokuta za pozdní vyklizení bytu

Zákon (§ 2254 občanského zákoníku) sice povoluje smluvní pokuty v nájemním vztahu, ale pouze do výše tří nájmů a to v součtu s jistotou. viz.

,,Ujednají-li strany, že nájemce dá pronajímateli peněžitou jistotu, že zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti vyplývající z nájmu, nebo ujednají-li si pro případ porušení těchto povinností smluvní pokutu, nesmí jistota a právo na zaplacení smluvní pokuty v souhrnu přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného.”

Jednou z největších starostí je, co dělat, když nájem skončí (ať už výpovědí, nebo uplynutím doby) a nájemník byt odmítá předat.

Co to je?

Do smlouvy jasně uvedete, že pokud nájemník nepředá byt vyklizený a ve stavu dle smlouvy v den ukončení nájmu, je povinen uhradit smluvní pokutu ve výši X Kč (např. 500 – 1 000 Kč) za každý den prodlení.

Proč je to klíčové?

Tato pokuta se nesčítá s náhradou škody (kterou je ušlý nájem). Slouží jako silná motivace pro nájemníka, aby byt včas opustil. Pokud v bytě zůstává neoprávněně, dluží vám nejen náhradu ve výši obvyklého nájemného, ale navíc i tuto smluvní pokutu. To se mu rychle prodraží a zvyšuje vaši šanci, že byt opustí dobrovolně, aniž byste museli podávat žalobu na vyklizení.

3. Prohlášení o finanční způsobilosti (a jeho nepravdivost jako důvod k výpovědi)

Neplatiči jsou často lidé, kteří jsou již v dluhové spirále, mají exekuce nebo jsou v insolvenci. Do smlouvy si můžete dát klauzuli, která vám pomůže se jim vyhnout, nebo se jich rychleji zbavit.

Co to je?

Nájemník ve smlouvě výslovně prohlašuje, že:

• Není proti němu vedeno žádné exekuční ani insolvenční řízení.
• Nemá žádné splatné dluhy vůči jiným osobám (např. dluhy na energiích, předchozím nájemném atd.).
• Jeho finanční situace mu umožňuje hradit nájemné a služby.

Proč je to klíčové?

Důležité je na toto prohlášení navázat sankci. Uvedete, že pokud se kterékoli z těchto prohlášení ukáže jako nepravdivé, považuje se to za zvlášť závažné porušení nájemní smlouvy a dává vám to právo na okamžitou výpověď bez výpovědní doby. Pokud vám tedy nájemník lhal o své situaci, aby získal byt, máte v ruce silný nástroj pro jeho rychlé vystěhování.

4. Zpřísněný režim pro podnájem a “návštěvy”

Častým trikem neplatičů je, že byt sami přestanou užívat a nelegálně ho “pronajmou” někomu dalšímu, od koho inkasují peníze, zatímco vám neplatí. Nebo se do bytu 2+kk nastěhuje sedm lidí.

Co to je?

Zákon sice umožňuje nájemníkovi přijímat návštěvy nebo dokonce poskytnout část bytu do podnájmu bez vašeho souhlasu, pokud tam sám trvale bydlí. Vy si ale můžete ve smlouvě sjednat přísnější režim. Můžete si například vyhradit, že jakýkoliv podnájem (i částečný) je možný pouze s vaším předchozím písemným souhlasem. Dále můžete specifikovat, že navýšení počtu osob v bytě o více než X osob (bez vašeho vědomí) je považováno za hrubé porušení smlouvy. Více o výhodách podnájemní smlouvy.

Proč je to klíčové?

Dává vám to kontrolu nad tím, kdo reálně v bytě bydlí. Zvyšuje to také vaši ochranu. Pokud v bytě bydlí cizí lidé bez vašeho souhlasu, je to jasné porušení smlouvy a důvod k výpovědi. Zabraňujete tím vzniku “squatterů”, kterých byste se zbavovali ještě hůře než původního nájemníka.

5. Výslovný souhlas s kontrolami bytu a předávací protokol

Zákon vám dává právo na kontrolu bytu, ale pouze v “nezbytném rozsahu”. To je velmi vágní. Neplatiči se často kontrole brání, protože byt zanedbávají nebo poškozují.

Co to je?

Ve smlouvě si přesně definujte, jak a kdy máte právo byt zkontrolovat. Například: “Pronajímatel je oprávněn po předchozím oznámení (min. 7 dní předem) vstoupit do bytu za účelem kontroly jeho stavu a užívání, a to maximálně 2x ročně.”

Dále sem pevně navažte závaznost předávacího protokolu. Sjednejte, že stav bytu při předání (včetně všech měřidel, vybavení a případných vad) je závazně popsán v protokolu, který je nedílnou přílohou smlouvy.

Proč je to klíčové?

Přesná definice práva na kontrolu vám umožní včas odhalit případné poškozování majetku. Závazný předávací protokol je zase zásadní pro pozdější vyúčtování kauce. Cokoli, co není v protokolu zapsáno jako vada při předání, se považuje za škodu způsobenou nájemníkem. Bez detailního protokolu (ideálně s fotodokumentací) se budete o náhradu škody soudit jen velmi těžko.

Závěrečné doporučení:

I ta nejlepší smlouva vám nezaručí bezproblémového nájemníka. Základem je vždy správný výběr nájemce, kterého byste si měli důkladně prověřit (registry dlužníků, reference). Tyto klauzule vám však dávají do ruky právní nástroje, jak případné problémy řešit mnohem rychleji a efektivněji. Vždy doporučujeme finální znění smlouvy konzultovat s právníkem specializovaným na nemovitostní právo. Další tipy naleznete v článku 10 tipů, jak vybírat nájemce na byt.