Pozor! Podnájemní smlouva nemusí být platná

Pronájem nemovitosti je pro mnoho majitelů spojen s obavami. Výběr správného nájemce je klíčový, ale i tak se majitelé často potýkají se starostmi a potenciálními problémy. Český občanský zákoník poskytuje nájemcům bytů silnou právní ochranu – například přísné podmínky pro výpověď z nájmu nebo regulaci zvyšování nájemného. Z tohoto důvodu se někteří majitelé snaží tuto ochranu obejít.

Jednou z “chytrých” metod, jak se vyhnout povinnostem plynoucím z nájemní smlouvy, je využití smlouvy podnájemní. Tento postup však představuje značná rizika a soudy jej mohou prohlásit za neplatný.

Proč je podnájem pro majitele lákavý?

Rozdíl mezi nájmem a podnájmem je zásadní:

1. Nájem (Pronájem): Vztah mezi majitelem (pronajímatelem) a nájemcem. Nájemce je silně chráněn zákonem. Výpověď mu lze dát jen ze zákonem stanovených důvodů.
2. Podnájem: Vztah mezi nájemcem (který byt sám užívá nebo má v nájmu) a podnájemcem. Tento vztah je mnohem volnější. Podnájem lze ukončit i bez udání důvodu (pokud je to ve smlouvě sjednáno) a hlavně – podnájem automaticky končí ve chvíli, kdy skončí hlavní nájemní smlouva.

Právě tato slabá ochrana podnájemce je pro některé majitele lákavá. Více o výhodách podnájemní smlouvy si můžete přečíst zde: Výhody podnájemní smlouvy.

Jak vypadá účelové obcházení zákona?

Scénář je často velmi podobný. Majitel bytu (A), který se chce vyhnout rizikům spojeným s ochranou nájemce, se rozhodne byt nepronajmout napřímo.

Místo toho uzavře fiktivní nájemní smlouvu s osobou (B), která je s ním nějakým způsobem spřízněná – může to být rodinný příslušník, dobrý přítel, nebo dokonce jeho vlastní firma (s.r.o.). Tato spřízněná osoba (B) se tak stane formálním “nájemcem”.

Tento “nájemce” (B) obratem uzavře podnájemní smlouvu s koncovým uživatelem bytu (C) – tedy se skutečným zájemcem o bydlení.

Výsledek? Skutečný obyvatel bytu (C) je právně pouze v podnájemním vztahu. Majitel (A) má pocit, že je “z obliga”. Kdykoli se mu zlíbí, může snadno ukončit fiktivní nájemní smlouvu s osobou (B), čímž automaticky a okamžitě zaniká i podnájemní smlouva osoby (C), která se musí vystěhovat bez nároku na jakoukoliv ochranu. Problémy s nájemníky mohou být složité, přečtěte si o nich více zde: Nejčastější problémy s nájemníky.

Soudy nejsou slepé

Tento postup je učebnicovým příkladem tzv. simulovaného právního jednání (uzavření smlouvy “naoko”) s cílem zakrýt disimulované právní jednání (skutečný úmysl). Jedná se o jasné obcházení zákona.

Pokud se skutečný obyvatel (C) obrátí na soud, soud nebude zkoumat jen to, co je napsáno na papíře, ale jaký byl skutečný účel a vůle všech zúčastněných.

Soud v takovém případě velmi pravděpodobně rozhodne, že:

1. Nájemní smlouva mezi majitelem (A) a spřízněnou osobou (B) je neplatná, protože její jediný smysl byl obcházení zákona a poškození práv třetí strany.
2. Vztah mezi majitelem (A) a skutečným obyvatelem (C) není podnájemní, ale ve skutečnosti se jedná o přímý nájemní vztah.

Jaké jsou důsledky pro majitele?

Pro majitele, který se snažil vyhnout problémům, nastávají paradoxně problémy ještě větší:

• Soudním rozhodnutím se obyvatel bytu (C) stává plnohodnotným nájemcem se vší zákonnou ochranou.
• Jakákoliv ustanovení v “podnájemní” smlouvě, která byla pro obyvatele nevýhodnější než zákon (např. kratší výpovědní lhůty, smluvní pokuty za nic), jsou automaticky neplatná.
• Majitel se ocitá přesně v té situaci, které se chtěl vyhnout – má v bytě nájemce chráněného zákonem, kterého se nemůže snadno zbavit. Informace o správné výpovědi nájemce najdete zde: Jak správně vypovědět nájemce?.

Snaha ušetřit si starosti tak vede k mnohem větším rizikům a právní nejistotě. Jedinou spolehlivou cestou k bezproblémovému pronájmu zůstává pečlivý výběr nájemce a férová, transparentní nájemní smlouva, která je v souladu se zákonem. Právní průvodce pro vystěhování neplatiče: Právní průvodce: Jak legálně vystěhovat neplatiče krok za krokem. Jak si důkladně prověřit budoucího nájemníka: Jak si důkladně prověřit budoucího nájemníka a vyhnout se problémům?.