Výhody podnájemní smlouvy: Klička, nebo past?
Každý majitel bytu, který se rozhodne pronajímat, vstupuje na pole plné potenciálních rizik. Starosti s neplatiči nájemného, zničeným vybavením nebo nekonečné problémy s nájemníkem, který odmítá odejít, jsou noční můrou. Není divu, že někteří hledají cesty, jak tato rizika minimalizovat. Jednou z často diskutovaných “kliček” je využití podnájemní smlouvy místo klasické nájemní. Nabízí skutečně řešení, nebo jde o právní past? Více o problémech s nájemníky najdete na Nejčastější problémy s nájemníky.
Jak funguje podnájemní smlouva?
Základní rozdíl je v řetězci vztahů. U klasického nájmu je vztah přímý: Majitel (pronajímatel)-> Nájemník.
U podnájmu je situace složitější: Majitel (pronajímatel) -> Nájemce (např. člen rodiny) -> Podnájemník (skutečný obyvatel bytu).
Majitel tedy oficiálně pronajme byt důvěryhodné osobě (často rodinnému příslušníkovi), která jej obratem dál “podnajme” koncovému uživateli. Cílem je obejít některá přísná ustanovení občanského zákoníku chránící nájemce.
Domnělé výhody “fíglu” s podnájmem
Tato konstrukce je lákavá hlavně ze dvou důvodů, které dávají majiteli pocit větší kontroly:
- Větší smluvní volnost: Na rozdíl od nájemní smlouvy, kde jsou práva nájemce silně chráněna, do podnájemní smlouvy lze snáze zakotvit specifické podmínky. Chcete v bytě výslovně zakázat kouření nebo chov domácích mazlíčků? U podnájmu to obecně lze, zatímco u nájmu je to právně velmi problematické.
- Snazší ukončení vztahu: Toto je hlavní motivace. Podnájem je ze své podstaty vázán na hlavní nájemní smlouvu. Pokud majitel ukončí nájemní smlouvu se svým “prostředníkem” (např. onou spřízněnou osobou, což lze po dohodě udělat prakticky okamžitě), automaticky tím zaniká i smlouva podnájemní. Podnájemník ztrácí právní titul k užívání bytu a jeho vystěhování je výrazně jednodušší než u chráněného nájemce. Více o ukončení nájmu naleznete na Jak správně vypovědět nájemce?.
Velké riziko: Kdy se klička stane pastí
Ačkoliv to zní jako dokonalé řešení, jak se vyhnout problémovým nájemníkům, má to zásadní háček. České soudy nejsou slepé. Pokud dojde na spor (například podnájemník odmítne odejít) a soud zjistí, že celý řetězec byl vytvořen účelově jen proto, aby byla obcházena práva nájemce, může takovou konstrukci smést ze stolu.
Soud může prohlásit, že se jedná o zastřený nájemní vztah. V takovém případě se celý vztah překlopí do režimu klasického nájmu a majitel je přesně tam, kde nechtěl být – má v bytě chráněného nájemníka se všemi právy. Veškeré domnělé výhody jsou pryč. Je proto klíčové vědět, že Pozor! Podnájemní smlouva nemusí být platná, pokud je její účel zjevně spekulativní.
Existuje bezpečnější cesta?
Spoléhat na právní kličky znamená, že majitel za případné problémy stejně ve výsledku může sám ručit. Místo snahy obcházet zákon je dlouhodobě mnohem efektivnější věnovat energii prevenci.
Základem je pečlivé prověření zájemců. Věnovat čas a úsilí tomuto kroku je ta nejlepší investice, jak předejít budoucím starostem. Detailní návod, jak na to, přináší článek 10 tipů, jak vybírat nájemce na byt.
Pokud si majitel na celý proces netroufá nebo na něj nemá čas, řešením je svěřit byt do rukou profesionálů. Odborná správa nemovitostí sice stojí nějaké poplatky, ale přináší profesionalitu a klid. Správcovská firma převezme veškerá rizika, od výběru nájemce po řešení případných problémů. Pro ty, kdo zvažují tuto cestu, může být užitečné Srovnání správcovských firem v Praze.
Podnájemní smlouva jako “fígl” může fungovat, ale je to hra s ohněm. Jistější cestou k bezstarostnému pronájmu zůstává důkladná prevence a profesionální přístup.